20 feb 2020

Stad Leuven stelt cijfers handhaving en verbetering woningkwaliteit voor

Hoe gaat Leuven de strijd aan tegen huurwoningen die niet in orde zijn? De stad kiest voor een herstelgerichte aanpak met als doel zoveel mogelijk panden zo snel mogelijk in orde brengen. De cijfers bewijzen dat die aanpak werkt. Zo leverde de stad in 2019 1.098 conformiteitsattesten af, een bewijs dat de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen. Daarmee zit het aantal conformiteitsattesten dat de stad aflevert, de laatste vier jaar in stijgende lijn. Bovendien leverde Leuven tussen 2013 en 2018 40 % van alle door de 13 centrumsteden uitgereikte attesten af. Op die manier werkt de stad mee aan een voldoende groot aanbod kwaliteitsvolle woningen. Tegen hardleerse eigenaars treedt het stadsbestuur krachtdadig op samen met de betrokken instanties, het OCMW, de politie, het parket, de Huurdersbond en de Vlaamse Wooninspectie.

4.799 wooncontroles in 2019

Jaarlijks voert de stad een vijfduizendtal wooncontroles uit, hercontroles inbegrepen. Studentenhuisvesting controleert de stad proactief. Huurwoningen controleert de stad wanneer er een melding binnenkomt van bewoners, politie, OCMW of brandweer. De politie is een belangrijke partner en heeft een sterke signalerende functie. Het merendeel van de meldingen is afkomstig van de politie, onder meer via de wijkinspecteurs.

Studentenhuisvesting

Leuven telt 35.000 kamers en studio's voor studenten. Sinds 2017 heeft de stad in samenwerking met de KU Leuven een gestructureerde aanpak voor het bewaken van de woningkwaliteit van koten. Sinds 2017 controleerde de stad 5.760 koten. De oudste gebouwen komen eerst aan bod. In 2019 controleerde de stad maar liefst 1.977 studentenkoten.

Reguliere huurwoningen

Leuven telt 88.000 woongelegenheden, ongeveer de helft daarvan zijn huurwoningen (inclusief studentenhuisvesting). In 2019 controleerde de stad 2.822 huurwoningen nadat er meldingen binnenkwamen. Tussen 2015 en 2019 werden in totaal 15.666 woonentiteiten gecontroleerd.

"Met een herstelgerichte aanpak zorgen we ervoor dat zoveel mogelijk huurwoningen zo snel mogelijk in orde gebracht worden." - Lies Corneillie

Het is niet realistisch om proactief alle huurwoningen te controleren. Dan zou de stad een leger aan onderzoekers nodig hebben. De stad roept huurders op om bij klachten eerst te proberen om tot een oplossing te komen met de verhuurder. De Huurdersbond ondersteunt huurders daarbij. Als dat niet lukt, kunnen huurders een klacht indienen bij de stad en gaat een woningcontroleur van de stad ter plekke.

Leuven levert 25 % van alle door Vlaamse gemeenten uitgereikte conformiteitsattesten af

Woningen die na een controle in orde zijn, kunnen een kwaliteitsattest, het zogenaamde conformiteitsattest, opvragen. Dit attest is in Leuven enkel verplicht na een besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring en voor het behalen van het groene kotlabel. Het bewijst dat de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen op het vlak van veiligheid, gezondheid, woningkwaliteit en aantal toegelaten bewoners, conform de Vlaamse Wooncode.

In 2019 leverde de stad 1.098 conformiteitsattesten af (inclusief studentenhuisvesting). Sinds 2013 reikte de stad er 6.267 uit. Tussen 2013 en 2018 leverde Leuven 25% van alle door Vlaamse gemeenten uitgereikte attesten af, 40% van alle door de 13 centrumsteden uitgereikte conformiteitsattesten en meer dan Antwerpen en Gent tezamen. Met deze oplossings- en herstelgerichte aanpak wil de stad zoveel mogelijk woningen laten voldoen aan de kwaliteitsnormen. Met deze aanpak verplicht de stad eigenaars om hun woning snel in orde te brengen in het belang van de huurders die zo in een geschikte woning kunnen verblijven. Het is de bedoeling van de stad om problemen met een woning op te lossen en eigenaars aan te moedigen de nodige maatregelen te treffen en zo sancties of ongeschikt- of onbewoonbaarverklaringen te vermijden.

Studentenhuisvesting

Koten die voldoen aan de kwaliteits- en veiligheidseisen, krijgen een conformiteitsattest. Als de koten ook voldoen aan de wetgeving op zes andere domeinen (waaronder brandveiligheid en stedenbouwkundige voorschriften) én een positief advies krijgen van de KU Leuven op het vlak van kwaliteit van het contract en studentvriendelijkheid, krijgt de eigenaar een groen kotlabel. Panden die al voldoen aan de criteria van KU Leuven en in 'Kotwijs' zijn opgenomen, maar nog niet door de stad werden gecontroleerd, krijgen een blauw kotlabel.

Tussen 2017 en 2019 werd aan 1.244 panden een blauw kotlabel en aan 220 panden een groen kotlabel uitgereikt. De komende jaren blijft de stad samen met de KU Leuven hier verder intensief aan werken. Het kotlabel is een belangrijk instrument om kwalitatieve studentenhuisvesting te garanderen en is uniek in Vlaanderen.

Reguliere huurwoningen

Als de stad bij een wooncontrole gebreken vaststelt, spreekt ze met de eigenaar een termijn af waarbinnen hij of zij de gebreken moet herstellen. De termijn is afhankelijk van de aard van de gebreken. Of de eigenaar een veelpleger is, speelt ook een rol. Wanneer het binnen de afgesproken tijdspanne in orde is, ontvangt de eigenaar een conformiteitsattest. Bij 75 % van de vaststellingen leidt dit tot herstel van de woning en de kwaliteit. Het overgrote deel van de gecontroleerde woningen wordt dus in orde gebracht.

Ook Wonen Vlaanderen reikt conformiteitsattesten uit. Deze cijfers zijn hierin niet opgenomen.

Ongeschikt of onbewoonbaar

In 25 % van de gevallen onderneemt de eigenaar geen actie. Dan verklaart de burgemeester de woning officieel ongeschikt of onbewoonbaar. Bij ongeschiktheid gaat het om verschillende kleinere gebreken (bv. geen warm water, vochtproblemen...). Bij onbewoonbaarheid komt de veiligheid van de bewoner in het gedrang (bv. elektrocutie-, brand-, CO- of instortingsgevaar). De stad wil vermijden dat huurders hun woning moeten verlaten en werkt daarom vooral herstelgericht, maar in bepaalde gevallen heeft de stad geen andere keuze dan de woning ongeschikt- of onbewoonbaar te verklaren.

Eind 2017 heeft Leuven van de Vlaamse overheid - als enige in Vlaams-Brabant - verkregen dat ze zelf procedures tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring kan opstarten via de zogenaamde ontvoogding. Op die manier kan de stad krachtdadiger optreden en sneller inspelen op probleemsituaties en de woningkwaliteit in de stad verbeteren. De stad nam op eigen vraag die bevoegdheid over van Vlaanderen. Dit is een extra stok achter de deur.

De eigenaar betaalt bij een verklaring van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid meteen een belasting van 500 euro per jaar voor een kamer en 2.500 jaar per jaar voor een woning. Dat bedrag neemt jaarlijks exponentieel toe. Het stadsbestuur verhoogde die belasting vorig jaar nog. Met deze verhoging wil de stad de woningkwaliteit garanderen en moedigt ze eigenaars aan om de woning zo snel mogelijk in orde te brengen in het belang van de huurders. In de meeste steden betalen eigenaars pas na 1 jaar zo'n belasting. In Leuven betalen eigenaars die belasting onmiddellijk.

Krachtdadig optreden tegen hardleerse eigenaars

Voor de hardleerse eigenaars - eigenaars die hun woning niet in orde brengen na herhaaldelijk aandringen of die strafbare feiten plegen zoals een nieuw verhuurcontract afsluiten voor een ongeschikt verklaarde woning - zet de stad verdere stappen in samenwerking met de Vlaamse Wooninspectie, de politie en het parket. De Vlaamse Wooninspectie heeft twee doelen: de panden enerzijds in orde krijgen en anderzijds de hardleerse eigenaars vervolgen. De Vlaamse Wooninspectie stelt pv’s op op basis van inbreuken op de Vlaamse Wooncode. Dat gaat onder meer over krotverhuur.

"Tegen hardleerse eigenaars treden we krachtdadig op." - Lies Corneillie

In de periode 2011 - 2018 werd voor 81 dossiers een strafrechtelijke procedure opgestart. De Vlaamse Wooninspectie heeft in die periode in totaal 233 pv’s opgemaakt voor in totaal 1.168 onderzochte woonentiteiten. Die pv's gaan vervolgens naar het parket, dat hierover beslist. De politie biedt ondersteuning en gaat bijvoorbeeld in sommige gevallen mee met de controleurs van de Vlaamse Wooninspectie.

De ervaring in Leuven leert dat een geïntegreerde aanpak waarbij stad, politie, Vlaamse Wooninspectie, parket, OCMW en Huurdersbond samenwerken om volledige dossiers op te bouwen, werkt. Ze leiden tot herstel van de woning (dit gebeurt in 75 % van de gevallen), en/of strafrechtelijke vervolging en ondersteuning van de huurders. De Huurdersbond onderstreept dat de totaalaanpak van Leuven vrij uniek is.

Ondersteuning van huurders

Samen met het OCMW, de Huurdersbond en het Woonanker, een samenwerking tussen het OCMW, de stad en het CAW, ondersteunt de stad gedupeerde huurders. In eerste instantie gaat het OCMW voor en samen met de gedupeerden op zoek naar een tijdelijke oplossing in hun omgeving, bij vrienden of familie. Als er daar geen oplossing gevonden wordt, brengt het OCMW deze mensen tijdelijk onder in een noodwoning of in een hotel, indien er geen noodwoning beschikbaar is. De stad zorgt de komende weken voor 55 extra woongelegenheden in het kader van noodopvang. Het is een tijdelijke oplossing. In zulke situaties heeft de stad een inspanningsverbintenis waarbij getracht moet worden om een oplossing te vinden. Ondertussen gaat het Woonanker samen met de gedupeerde huurders op zoek naar een duurzame woonoplossing.

De Huurdersbond biedt juridische ondersteuning aan huurders op vlak van relatie met de verhuurder (contracten, waarborg…).